Біженці з України, які перебувають під тимчасовим захистом, користуються житлом у Польщі на різних правових підставах. Деякі люди проживають у центрах колективного розміщення, дехто – на квартирах приватних осіб, а частина укладає договори оренди житла на умовах оплати. Становище цих людей, їхні права та правовий захист від можливого виселення різняться залежно від типу укладеного договору та виду житла – у даній статті ми розглянемо найбільш поширені випадки.
Юридичні права на проживання
Біженці з України користуються житлом в Польщі на таких підставах:
- договір оренди — укладається між орендодавцем (власником житла) та орендарем (наймачем). Цей договір є оплатним, оскільки орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату та інші витрати на утримання приміщення, такі як електроенергія або вода, в обмін на надання йому житлового приміщення. Договір оренди укладається на визначений або невизначений термін.
- договір позички — це правова форма проживання в центрах колективного розміщення без зобов’язання сплачувати орендну плату. Позичкодавець погоджується на безоплатне користування відповідним житловим приміщенням особою, яка приймає житло, на визначений або невизначений термін.
- передача приміщення в користування на засадах гостинності (прекаріум) — найпоширеніша форма взаємовідносин між біженцями та тими, хто надає своє житлове приміщення або кімнату. У випадку прекаріуму на осіб з України може не поширюватися законодавство про захист прав орендарів.
Значна частина біженців не наважується винаймати житло самостійно через значний тягар витрат на орендну плату. Вони обирають проживання в центрах колективного розміщення. Такі центри організовуються Воєводою на підставі Спецзакону про допомогу громадянам України від березня 2022 року. Велику кількість центрів колективного проживання також організовують фонди та асоціації. Проживання тут є безкоштовним і зазвичай надається в рамках т. зв. Програми “40+”. Це програма відшкодування витрат на проживання та харчування людей, які прибувають з України у зв’язку з війною. Проживання в центрах колективного розміщення, як правило, надається без будь-якого договору в рамках гуманітарної допомоги. Біженці зазвичай не укладають договорів.
Варто по черзі описати кожну форму використання житлового приміщення та вказати, який захист від примусового виселення надається згідно даної підстави проживання.
Договір оренди
Укладаючи договір оренди, орендодавець зобов’язується надати об’єкт оренди у користування орендареві на певний (визначений або невизначений) строк за орендну плату, яку сплачує орендар. Договір оренди на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. У разі недотримання письмової форми для договору, укладеного на строк більше одного року, договір вважається укладеним на невизначений строк.
Орендар у контексті примусового виселення з житлового приміщення в першу чергу захищений Законом про захист прав орендарів. Відповідно до ст. 2 абз. 1 п. 1 цього Закону мешканцем житлового приміщення є орендар житла або особа, яка користується приміщенням на іншій, ніж право власності, правовій підставі. Це означає, що особа, яка користується приміщенням на підставі договору оренди, захищена Законом, а це, в свою чергу, означає, що на таку особу поширюється положення про заборону виселення в зимовий період. Відповідне положення звучить так: Рішення суду про звільнення житлового приміщення не підлягає виконанню в період з 1 листопада по 31 березня наступного року включно, якщо виселеній особі не вказано приміщення, в яке вона має бути переселена.
Договір позички
Договір позики, на відміну від договору оренди, не передбачає жодної плати за користування житлом. Позичальник зобов’язаний лише утримувати приміщення в належному стані.
Згідно з польським законодавством, на осіб, які користуються приміщенням на підставі договору позички, поширюються положення Цивільного кодексу і, насамперед, положення про захист прав орендарів. Особа, яка користується приміщенням на підставі договору позички, також захищена Законом, а це означає, що на неї поширюється положення про заборону примусового виселення в зимовий період.
Однак слід зазначити, що Закон про допомогу громадянам України від березня 2022 року виключив положення про захист прав орендарів для біженців з України, які користуються житлом на умовах договору позички. Це означає, що на таких осіб не поширюється захист від примусового виселення взимку, про який йшлося вище.
Статтею 68 Закону про допомогу громадянам України у зв’язку зі збройним конфліктом на території цієї держави встановлено, що у разі укладення договору позички житла положення Закону про захист прав орендарів, Закону про муніципальний житловий фонд не застосовуються. Це означає, що судовий виконавець може виселити такого користувача до місця нічного перебування, притулку чи іншого закладу, що надає житло, вказаного на вимогу судового виконавця органом місцевого самоврядування, до юрисдикції якого належить місцезнаходження приміщення, що підлягає звільненню. Це також стосується положень про заборону примусового виселення в зимовий період.
Однак цей виняток не означає свавільного виселення і не дозволяє власникам житла випроваджувати позичальників “на вулицю”. Відповідно до ч. 4 ст. 1046 Цивільного процесуального кодексу Польщі, якщо особа, яка підлягає виселенню, не має права на соціальне житло, судовий виконавець, як правило, при виконанні зобов’язання звільнити приміщення виселяє таку особу в інше приміщення або кімнату, на яке наймач має законне право і в якому він може проживати. Якщо особа, яка підлягає примусовому виселенню не має законного права на інше приміщення або кімнату, в якому вона може проживати, судовий виконавець призупиняє свої дії до того часу, поки орган місцевого самоврядування, до юрисдикції якого належить приміщення, що підлягає звільненню, на вимогу судового виконавця не вкаже тимчасове житло для даної особи.
Це означає, що, хоча на людей, які проживають в житловому приміщення на підставі договору позички, не поширюються положення про захист прав орендарів, проте не варто боятися залишитися зовсім без даху над головою.
Орендарі без договору — “прекаріум”
Як було зазначено на початку, прекаріум виникає, коли в суспільних відносинах одна особа хоче зробити послугу іншій з ввічливості або гуманітарних міркувань. Прекаріум відрізняється від договору позички тим, що це суто фактичні, а не юридичні відносини між людьми. Підставою для розрізнення цих двох правовідносин є насамперед намір сторін і, перш за все, особи, яка надає житло. Якщо підставою для надання приміщення є гостинність та надання гуманітарної допомоги, то ми маємо справу з інститутом прекаріуму. Прекаріум також повинен бути короткостроковим та тимчасовим. У випадку прекаріуму власник може забрати житло в будь-який момент, а особа, у якої це житло забрали, не має жодного правового захисту. Примусово виселити людей, які користуються гостинністю власника житла, легше, оскільки на них не поширюється законодавство про захист прав орендарів. Підприємець або приватна особа може забрати своє майно в будь-який момент, а особа, яка ним користувалася, не має юридичного права на захист.
